06.02.2019

Возможно ли не переходить на расчеты с дольщиками по счетам эскроу?

В минувший вторник в «Союзе строителей Владимирской области» состоялся круглый стол по вопросам введения модели эскроу-счетов. На встрече с застройщиками обсуждался один из острейших юридических вопросов текущего года – изменение в Закон 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которое вступит в силу уже с первого июля текущего года.

Суть поправок в том, что «для защиты дольщиков», денежные средства на строительство будут передаваться не напрямую застройщикам, а в банки, аккредитованные Центробанком, на специальный эскроу-счет, который открывается для каждого дольщика. На нем деньги дольщиков замораживаются на весь срок строительства дома. Средства передаются строительной компании только после того, как она полностью выполнит свои обязательства перед дольщиками.

Но где же застройщику брать средства для строительства? Для этого банк выдает кредит, требуемый для выполнения проекта. Причем процентная ставка устанавливается банками самостоятельно и зависит от величины собственного вклада застройщика в проект, а также от привлекательности и экономической эффективности проекта. Годовая ставка будет уменьшаться по мере продвижения строительства и увеличения количества проданных квартир или домов.

Участниками круглого стола были представители более чем 20 компаний-застройщиков региона: «Игротек» (Андреев А.А.), «Континент» (Аганин В.Н.), «Стройресурс» (Комолов Н.А.), «Аскона-Инвест» (Копылова Т.Б.) и др. На вопросы застройщиков отвечали Дмитрий Золин, директор областного департамента строительства и архитектуры, а также Надежда Долинская, начальник юридического отдела того же департамента.

Собравшиеся обменялись мнениями о новом законе, а также обсудили вопрос о том, каковы критерии оценки степени готовности объекта и каким должно быть количество заключенных договоров с дольщиками, чтобы максимально уменьшить банковский процент.

Основной поднятый вопрос встречи: а можно ли вообще не переходить на расчеты с дольщиками по счетам эскроу? Дело в том, что с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года параллельно действуют две системы, и практика эскроу-счетов во Владимирской области уже существует. Однако, в переходный период, до вступления в силу поправок возможна и продажа недвижимости по договору долевого участия. Будет ли у застройщиков подобная альтернатива после 1 июля?

Участникам круглого стола был представлен проект методики для определения объектов недвижимости, по которой после «часа икс» по-прежнему будет возможно не переходить с дольщиками на эскроу-счета. Разработанные правила призваны определить критерии оценки объекта и застройщика, которые позволят избежать рисков появления обманутых дольщиков и необоснованного вывода объектов из-под системы эскроу.

Исходя из формулировок закона 478-ФЗ («О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации») методика может содержать только два критерия, которые применяются совокупно. Это степень готовности объекта и количество заключенных договоров долевого участия.

Решение о возможности того или иного объекта недвижимости не переходить на эскроу предстоит принимать областному департаменту строительства и архитектуры.

Собравшиеся внимательно ознакомились с проектом новой методики, а также задали представителям обладминистрации другие актуальные вопросы. Например, о том, как будет оцениваться комплексная застройка; как будут рассматриваться проблемы, связанные с договорами уступки права по ДДУ, в том числе и случаи, если эскроу-счета по объекту не были открыты и др. На все вопросы застройщики получили исчерпывающие ответы.

В результате было принято решение собраться еще раз, чтобы обсудить данную проблему, когда будут окончательно утверждены критерии оценки. А вопросы, возникшие в связи с применением новых норм закона, предложили направлять напрямую в департамент строительства и архитектуры. На новой встрече все они будут рассмотрены самым подробным образом.